Как переписать квартиру — так обычно говорят, когда родители переезжают к детям в другой город, а однокомнатную квартиру оставляют взрослому сыну или дочери. На столе уже лежат старое свидетельство, техпаспорт и чей-то совет: «Просто перепиши в ЦПАУ, нотариус только деньги возьмёт». Рядом — другая типичная ситуация: пара расстаётся, и один из супругов хочет «выписать» другого из квартиры, искренне полагая, что после снятия с регистрации жильё станет только его.
В законе нет отдельного действия под названием «переписать». Есть переход права собственности: дарение, купля-продажа, наследование, раздел совместного имущества. Бумага на кухне и штамп в паспорте такого перехода не оформляют. Право возникает в момент, когда нотариус вносит запись в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Вокруг этого бытового слова скопился плотный слой заблуждений: о «бесплатной дарственной», об отмене в любой день и о том, что «Дія» уже заменила нотариуса. Ниже — что из этого соответствует нормам 2026 года, а что рассыплется при первом визите в нотариальную контору.
1. Квартиру переписывают в паспортном столе
Регистрация места жительства и право собственности — это разные реестры. Регистрация показывает, где зарегистрирован человек. Собственника указывают в Государственном реестре вещных прав. Можно годами быть зарегистрированным в квартире родителей и не иметь в ней ни одной доли. Можно быть собственником и вообще там не жить.
На практике заблуждение выглядит буднично. Человек снимает бывшего мужа с регистрации, забирает ключи и считает дело закрытым. Через год тот обращается в суд с выпиской, в которой он по-прежнему указан как совладелец, и требует раздела имущества или компенсации. Правильный порядок такой: сначала получить выписку из реестра прав, затем оформить сделку, которая действительно отчуждает долю, и только после новой записи в реестре обсуждать ключи.
Коротко. Штамп о регистрации места жительства не передаёт квартиру и не лишает права на неё. Собственника меняет только запись в реестре вещных прав после нотариально удостоверенной сделки или наследования.
2. Достаточно дарственной, написанной дома
Договор дарения квартиры должен быть заключён в письменной форме и нотариально удостоверен. Это требование Гражданского кодекса для сделок с недвижимостью. Расписка «дарю сыну квартиру на такой-то улице» не создаёт права, даже если её подписали соседи. Нотариус проверяет, кто является собственником, нет ли ареста, ипотеки или запрета на отчуждение, и сразу подаёт заявление о регистрации нового права.
Обычно нужны паспорта и регистрационные номера учётных карточек налогоплательщиков (РНОКПП) сторон, правоустанавливающий документ или выписка из реестра, техпаспорт, а также согласие второго супруга, если жильё является совместной собственностью. Выписку можно заказать через портал Министерства юстиции или «Дію», но сам договор всё равно подписывают у нотариуса. Государственного или частного — стороны выбирают сами; очереди чаще бывают у государственных нотариусов, а тарифы устанавливают частные.
3. С родственников никогда не взимают налог
Нулевая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) применяется не ко всем родственникам. Согласно разъяснениям Государственной налоговой службы, объект дарения, который резидент получает от резидента — члена семьи первой или второй степени родства, облагается по ставке 0%. Военный сбор в этом случае не взимается, поскольку налогооблагаемого дохода нет.
К первой степени родства относятся родители, супруг или супруга, дети, в том числе усыновлённые. Ко второй — родные братья и сёстры, бабушки и дедушки со стороны матери и отца, внуки. Дядя, племянник, двоюродный брат и партнёр, с которым человек не состоит в браке, в этот круг не входят. Для других резидентов ставка составляет 5% НДФЛ и 5% военного сбора от стоимости подарка. Если одна из сторон — нерезидент, ставка НДФЛ повышается до 18%, военный сбор остаётся 5%, и родство уже не даёт налоговой льготы.
Важно. Налог при дарении платит тот, кто получает квартиру, а не тот, кто её дарит. Если ставка не нулевая, налог рассчитывают исходя из оценочной стоимости. Для нулевой ставки Налоговый кодекс отдельно не требует определять рыночную стоимость именно для целей налогообложения.
4. Дарственная всегда дешевле продажи, и её легко отменить
Для близких родственников дарение действительно выгоднее с точки зрения налогов: 0% вместо возможных 5% НДФЛ и 5% военного сбора при продаже. Но «бесплатно» не значит «без расходов». Государственная пошлина за удостоверение договора отчуждения недвижимости составляет 1% от её стоимости. Оценка, если она требуется, обойдётся примерно в 1 500–5 000 грн. В 2026 году услуги нотариуса в крупных городах часто стоят от нескольких тысяч до 10–15 тысяч гривен — в зависимости от региона и сложности проверок. Административный сбор за регистрацию права в стандартный срок — до пяти рабочих дней — составляет 330 грн; за ускоренную регистрацию придётся заплатить больше.
Вернуть подарок, просто передумав, не получится. Гражданский кодекс позволяет требовать расторжения договора лишь в ограниченных случаях: при покушении на жизнь дарителя или его близких, умышленном причинении телесных повреждений, существенной угрозе лишения жизни или грубой неблагодарности — например, уничтожении подарка, имеющего для дарителя нематериальную ценность. Для этого нужно обращаться в суд, а не подавать заявление нотариусу на следующей неделе.
| Способ | НДФЛ | Военный сбор | Кто обычно оплачивает сборы |
|---|---|---|---|
| Дарение родственнику первой или второй степени, обе стороны — резиденты | 0% | 0% | Пошлина 1%, нотариус, регистрация |
| Дарение другому резиденту | 5% | 5% | Налоги платит одаряемый |
| Продажа жилья: первая за год, жильё в собственности более 3 лет | 0% | 0% | Покупатель: 1% в Пенсионный фонд, пошлина |
| Продажа жилья: в собственности менее 3 лет или вторая продажа за год | 5% (вторая продажа — 18%) | 5% | Налог платит продавец |
Источник: Государственная налоговая служба Украины, разъяснения к статьям 172 и 174 Налогового кодекса, 2026 год.
5. Через «Дію» квартиру уже переоформляют без нотариуса
Цифровые сервисы избавили от части справок, но не заменили саму сделку. Выписку из реестра, некоторые справки и отчёты об оценке можно получить онлайн. На портале «Дія» доступна услуга внесения в реестр права, приобретённого и оформленного до 1 января 2013 года, и только на части территории. Оформить новый договор дарения или купли-продажи квартиры через приложение нельзя: нотариальная форма по-прежнему обязательна.
Наследование тоже не оформляется записью в телефоне. Наследник подаёт заявление нотариусу в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя, затем получает свидетельство о праве на наследство и регистрирует право собственности. Для близких родственников налог на наследство равен нулю при тех же степенях родства. Если срок пропущен, его восстанавливают через суд или с согласия остальных наследников, уже принявших наследство.
6. Продажа под видом дарения — обычный способ сэкономить
Схема знакома по объявлениям: деньги передают наличными, а в договоре пишут «дарю». Покупатель экономит на налогах продавца и пенсионном сборе, продавец — на НДФЛ, если продажа облагалась бы налогом. Со стороны всё выглядит как услуга между родственниками. Но если кто-то оспорит сделку, всё может закончиться иначе.
Притворная сделка — это сделка, которой прикрывают другую. Суд может применить правила к той сделке, которую стороны совершили на самом деле. Поскольку в договоре деньги не указаны, «покупатель» рискует потерять квартиру и не суметь доказать, сколько заплатил. Ещё один риск — права совладельцев: при продаже доли в общей долевой собственности у остальных есть преимущественное право покупки, а при дарении его нет. Поэтому дарственную иногда используют вместо договора купли-продажи — и именно такие договоры чаще оказываются в суде.
Пример. Квартиру стоимостью 2 млн грн «дарят» не родственнику. Одаряемому следует заложить около 10% стоимости только на НДФЛ и военный сбор — примерно 200 тысяч гривен, — плюс пошлину и оплату услуг нотариуса. Если дарением прикрыли продажу, экономия на бумаге не защитит от иска.
7. Согласие жены или мужа — формальность
Если квартиру приобрели в браке и брачного договора или соглашения о разделе имущества нет, она является общей совместной собственностью, даже если в реестре указана только одна фамилия. Распоряжаться такой квартирой — продавать или дарить — можно только с согласия второго супруга. Для недвижимости это согласие должно быть нотариально удостоверено. Объединённая палата Верховного суда уже исходила из того, что договор дарения общего имущества без такого согласия недействителен полностью.
Ещё одна ловушка — доля. В общей долевой собственности свою долю можно подарить без согласия остальных совладельцев. В общей совместной собственности сначала нужно определить доли. Подарок, полученный одним из супругов, не входит в состав общего имущества: второй супруг не может на него претендовать именно потому, что это дарение, а не покупка в браке.
Что остаётся после развенчания мифов
Практическое правило простое. Сначала получите выписку из реестра: выясните, кто собственник, есть ли обременения, находится ли жильё в общей или долевой собственности. Затем определите, будут ли передаваться деньги. Если нет и получатель — родственник первой или второй степени, дарение обычно становится самым прямым вариантом. Если деньги передаются, оформляйте куплю-продажу: первая за год продажа жилья после трёх лет владения не облагается НДФЛ для резидента, а унаследованное жильё можно продать без налога, не дожидаясь трёх лет, если за год совершается не более одной такой сделки. Покупатель отдельно платит 1% в Пенсионный фонд; от сбора освобождаются те, кто впервые приобретает жильё и может это подтвердить.
- Выписка из Государственного реестра вещных прав и проверка на наличие арестов.
- Паспорта, РНОКПП, техпаспорт и согласие супруга, если имущество общее.
- Оценка — если возникает налог или нотариус требует её для расчёта пошлины.
- Удостоверение договора и регистрация нового права у того же нотариуса.
Без этого списка разговоры о том, как «переписать» квартиру, остаются на бытовом уровне. С ним визит сводится к одной сделке, а не к нескольким походам между ЦПАУ и знакомыми.
Почему это актуально сегодня
В годы полномасштабной войны такие переоформления стали происходить чаще не из-за моды на дарственные, а из-за переездов, утраты бумажных свидетельств и желания закрепить право собственности, пока владелец жив. При этом военный сбор для облагаемых налогом операций с жильём остаётся на уровне 5%, поэтому ошибка с одаряемым, не являющимся близким родственником, или со второй продажей за год стала ощутимее, чем до повышения ставки. Реестр вещных прав остаётся тем местом, где становится ясно: квартира уже принадлежит другому или ещё нет.
Выбор, который закон не может сделать за человека, — подарить квартиру сейчас или оставить её в наследство. Дарение немедленно передаёт квартиру, и даритель теряет право пользоваться ею, если отдельно не договорился об этом в договоре в соответствии с законом. Наследование сохраняет контроль за владельцем до смерти, но предполагает шестимесячный срок, возможные споры между наследниками разных очередей и риск того, что документы придётся восстанавливать уже без собственника.
Критерий практический. Если важно, чтобы человек мог продать, сдать или заложить жильё ещё при вашей жизни, а вы готовы передать его без права «передумать следующей весной», выбирайте дарение близкому родственнику и регистрируйте переход права. Если контроль важнее скорости, квартира должна оставаться вашей, а наследники — знать, где лежит выписка и кто ваш нотариус. Третьего, бытового способа «просто переписать» квартиру украинское право не предусматривает.
