Як переписати квартиру — так зазвичай кажуть, коли батьки їдуть до дітей в інше місто, а однокімнатну залишають дорослому синові чи доньці. На столі вже лежать старе свідоцтво, техпаспорт і чиясь порада «просто перепиши в ЦНАПі, нотаріус тільки гроші здере». Поруч друга типова сцена: пара розходиться, і один із подружжя хоче «виписати» іншого з квартири, щиро вважаючи, що після зняття з реєстрації житло стане тільки його.
У законі окремої дії з назвою «переписати» немає. Є перехід права власності: дарування, купівля-продаж, спадкування, поділ спільного майна. Папір на кухні й штамп у паспорті цього переходу не роблять. Право з’являється в момент, коли нотаріус вносить запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Довкола цього побутового слова зібрався щільний шар помилок: про «безкоштовну дарчу», про скасування в будь-який день і про те, що «Дія» вже замінила нотаріуса. Нижче — що з цього тримається на нормах 2026 року, а що розсипається на першому візиті до нотаріальної контори.
1. Квартиру переписують у паспортному столі
Реєстрація місця проживання і право власності — різні реєстри. Прописка показує, де людина зареєстрована. Власника фіксує Державний реєстр речових прав. Можна роками бути прописаним у квартирі батьків і не мати жодної частки. Можна бути власником і не жити там взагалі.
Зовні помилка виглядає буденно. Людина знімає колишнього чоловіка з реєстрації, забирає ключі й вважає справу закритою. Через рік той іде до суду з витягом, де він досі співвласник, і вимагає або поділу, або компенсації. Правильний шлях — спершу витяг із реєстру прав, потім правочин, який справді відчужує частку, і лише після нового запису в реєстрі розмова про ключі має сенс.
Коротко. Штамп про реєстрацію місця проживання не передає квартиру і не забирає її. Власника змінює лише запис у реєстрі речових прав після нотаріального правочину або спадщини.
2. Дарчої, написаної вдома, достатньо
Договір дарування квартири має бути письмовим і нотаріально посвідченим. Так вимагає Цивільний кодекс для нерухомості. Розписка «дарую синові квартиру на вулиці такій-то» не створює права, навіть якщо під нею стоять підписи сусідів. Нотаріус перевіряє, хто власник, чи немає арешту, іпотеки, заборони відчуження, і одразу подає заяву на реєстрацію нового права.
Пакет зазвичай такий: паспорти й РНОКПП сторін, правовстановлюючий документ або витяг із реєстру, технічний паспорт, згода другого з подружжя, якщо житло спільне. Витяг можна замовити через портал Міністерства юстиції або «Дію», але сам договір усе одно підписують у нотаріуса. Державного чи приватного — на вибір сторін; черги частіше в державних, тариф — у приватних.
3. Родичам податок не нараховують ніколи
Нульова ставка ПДФО діє не на будь-яку рідню. За роз’ясненнями Державної податкової служби об’єкт дарування, який резидент отримує від резидента — члена сім’ї першого або другого ступеня споріднення, оподатковується за ставкою 0%. Військовий збір у цьому разі не виникає, бо немає оподатковуваного доходу.
Перший ступінь — батьки, чоловік або дружина, діти, зокрема усиновлені. Другий — рідні брати й сестри, баба й дід з боку матері і батька, онуки. Дядько, племінник, двоюрідний брат, цивільний партнер без шлюбу до цього кола не входять. Для інших резидентів ставка — 5% ПДФО і 5% військового збору від вартості подарунка. Якщо одна зі сторін нерезидент, ПДФО зростає до 18%, військовий збір лишається 5%, і спорідненість ставки вже не рятує.
Важливо. Податок при даруванні платить той, хто отримує квартиру, а не той, хто віддає. Базу рахують від оціночної вартості, коли ставка не нульова. Для нульової ставки Податковий кодекс окремо не вимагає визначати ринкову вартість саме для податку.
4. Дарча завжди дешевша за продаж і її легко забрати назад
Для близьких родичів дарування справді легше за податком: 0% замість можливих 5% ПДФО плюс 5% військового збору при продажу. Але «безкоштовно» не означає «без витрат». Державне мито за посвідчення договору відчуження нерухомості — 1% від вартості. Оцінка, якщо її просять, коштує орієнтовно 1 500–5 000 грн. Послуги нотаріуса в 2026 році в великих містах часто стартують від кількох тисяч і доходять до 10–15 тисяч гривень залежно від регіону й складності перевірок. Адміністративний збір за реєстрацію права у стандартний строк до п’яти робочих днів — 330 грн; швидші строки дорожчі.
Повернути подарунок «передумав» не вийде. Цивільний кодекс дозволяє вимагати розірвання лише у вузьких випадках: замах на життя дарувальника чи його рідних, умисне тілесне ушкодження, істотна загроза позбавити життя, або груба невдячність — знищення подарунка, що має для дарувальника нематеріальну цінність. Це суд, а не заява в нотаріуса наступного тижня.
| Спосіб | ПДФО | Військовий збір | Хто зазвичай несе збори |
|---|---|---|---|
| Дарування родичам 1–2 ступеня, обидва резиденти | 0% | 0% | Мито 1%, нотаріус, реєстрація |
| Дарування іншому резиденту | 5% | 5% | Податки — обдаровуваний |
| Продаж житла: перший за рік і понад 3 роки у власності | 0% | 0% | Покупець: 1% до Пенсійного фонду, мито |
| Продаж житла: менше 3 років або другий продаж за рік | 5% (другий продаж — 18%) | 5% | Податок — продавець |
Джерело: Державна податкова служба України, роз’яснення до статей 172 і 174 Податкового кодексу, 2026 рік.
5. Через «Дію» квартиру вже переоформлюють без нотаріуса
Цифрові сервіси прибрали частину довідок, а не сам правочин. Витяг із реєстру, деякі довідки й оціночні звіти можна зібрати онлайн. На порталі «Дія» є послуга внесення до реєстру права, набутого й оформленого ще до 1 січня 2013 року, і то не на всій території. Новий договір дарування чи купівлі-продажу квартира через застосунок не «переписує»: нотаріальна форма лишається обов’язковою.
Спадкування теж не обходиться записом у телефоні. Спадкоємець подає заяву нотаріусу в строк шість місяців від смерті, після чого отримує свідоцтво і реєстрацію. Для близьких родичів податок на спадщину нульовий за тими самими ступенями споріднення. Хто строк пропустив, відновлює його через суд або за згодою інших спадкоємців, які вже прийняли спадщину.
6. Продаж під виглядом дарування — звичайна економія
Схема знайома з оголошень: гроші передають готівкою, у договорі пишуть «дарую». Покупець економить на податках продавця й на пенсійному зборі, продавець — на ПДФО, якщо продаж був би оподатковуваним. Ззовні все виглядає як родинна послуга. Закінчується інакше, якщо хтось оспорює угоду.
Удаваний правочин — той, яким прикрили інший. Суд може застосувати правила до тієї угоди, яку сторони вчинили насправді. Грошей у договорі немає, тож «покупець» ризикує повернути квартиру і не довести суму. Окремий удар — права співвласників: при продажу частки в спільній частковій власності інші мають переважне право купівлі, при даруванні його немає. Саме тому дарчу іноді ставлять замість продажу, і саме тому такі договори частіше опиняються в суді.
Приклад. Квартиру за 2 млн грн «дарують» не родичу. Обдаровуваний має закласти близько 10% вартості лише на ПДФО і військовий збір — орієнтовно 200 тисяч гривень — плюс мито й нотаріуса. Якщо це був прихований продаж, економія на папері не страхує від позову.
7. Згода дружини чи чоловіка — формальність
Якщо квартиру придбано в шлюбі й немає шлюбного договору чи поділу, вона спільна сумісна, навіть коли в реєстрі стоїть одне прізвище. Розпоряджатися нею — продавати чи дарувати — можна лише за згодою другого з подружжя. Для нерухомості ця згода має бути нотаріально посвідченою. Об’єднана палата Верховного Суду вже виходила з того, що договір дарування спільного майна без такої згоди є недійсним у цілому.
Інша пастка — частка. У спільній частковій власності свою частку можна подарувати без згоди інших співвласників. У спільній сумісній спершу треба визначити частки. Подарунок, отриманий одним із подружжя, до спільного майна не входить: другий на нього не претендує саме тому, що це дарування, а не купівля в шлюбі.
Що лишається після розвінчань
Практичне правило просте. Спершу витяг із реєстру: хто власник, чи є обтяження, спільна чи часткова власність. Далі — чи переходять гроші. Якщо ні і отримувач є родичем першого чи другого ступеня, дарування зазвичай найпряміший шлях. Якщо гроші є, оформлюйте купівлю-продаж: перший продаж житла за рік після трьох років володіння для резидента не тягне ПДФО, а спадкове житло можна продати без податку, не чекаючи трьох років, якщо це не більше однієї такої угоди на рік. Покупець окремо сплачує 1% до Пенсійного фонду; від збору звільняють тих, хто купує житло вперше і може це підтвердити.
- Витяг із Державного реєстру речових прав і перевірка арештів.
- Паспорти, РНОКПП, техпаспорт, згода подружжя, якщо майно спільне.
- Оцінка — коли є податок або її просить нотаріус для мита.
- Посвідчення договору і реєстрація нового права тим самим нотаріусом.
Без цього переліку розмова про «переписати» лишається побутовою. З ним візит зводиться до одного правочину, а не до кількох кіл між ЦНАПом і знайомими.
До чого тут сьогодні
У роки повномасштабної війни такі переоформлення частішають не через моду на дарчі, а через переїзди, втрачені паперові свідоцтва і бажання зафіксувати власника, поки людина жива. Водночас військовий збір на оподатковувані операції з житлом тримається на 5%, тож ціна помилки з «чужим» обдаровуваним чи другим продажем за рік стала відчутнішою, ніж до підвищення ставки. Реєстр прав лишається тим місцем, де квартира або вже чужа, або ще ні.
Розвилка, яку закон за людину не закриває, — дарувати зараз чи лишити спадщину. Дарування переводить квартиру негайно, і дарувальник втрачає право користуватися нею, якщо окремо не домовився про це в договорі так, як дозволяє закон. Спадщина зберігає контроль до смерті, але додає строк у шість місяців, можливі спори між чергою і ризик, що документи доведеться відновлювати вже без власника.
Критерій практичний. Якщо потрібно, щоб людина могла продати, здати чи закласти житло ще за вашого життя, і ви готові відпустити річ без права «передумати наступної весни», обирайте дарування близькому родичу й фіксуйте це в реєстрі. Якщо контроль важливіший за швидкість, квартира має лишатися на вас, а спадкоємці — знати, де лежить витяг і хто нотаріус. Третього, побутового способу «просто переписати» українське право не передбачило.
